tel. 501 875 985
791 919 097
FORMULARZ KONTAKTOWY
ul. Cz. Miłosza 35/2, 15-265 Białystok
borkowski@kancelariasb.pl
samoszuk@kancelariasb.pl
biuro@kancelariasb.pl
tel. 501 875 985
KANCELARIA RADCOWSKA SAMOSZUK BORKOWSKI S.C.
Materiały publikowane na stronie internetowej borkowskikancelaria.pl mają jedynie charakter informacyjny oraz nie stanowią porady ani opinii prawnej. Wszystkie działania winny być podejmowane po uprzednim zasięgnięciu porady bądź opinii prawnej.
Strona www stworzona w kreatorze WebWave.
UPRAWNIENIA NAJEMCY WOBEC WYNAJMUJĄCEGO, PROCEDURA I PRZESŁANKI – R. PR. KAROL BORKOWSKI
Obowiązujące przepisy przewidują szerokie uprawnienia najemcy lokalu użytkowego, w tym m. in. do żądania obniżenia czynszu za czas istnienia wad mających wpływ na przydatność przedmiotu najmu do umówionego użytku, czy też w zakresie wypowiedzenia umowy. Zapraszam na omówienie uprawnień najemcy wobec wynajmującego w związku z wadami lokalu. – r. pr. Karol Borkowski
Po pierwsze należy wspomnieć o zasadzie, iż za czas trwania wady najemca jest uprawniony do żądania obniżenia czynszu. Uprawnienie to przysługuje jedynie gdy wady rzeczy będącej przedmiotem najmu ograniczają jej przydatność.
Co ważne art. 664 § 1 k.c. (bo o nim tu mowa) wskazuje jedynie na sam fakt istnienia uprawnień najemcy, nie zostały tu jednak wprowadzone żadne automatyzmy. W momencie zaś gdy sytuacja taka zaistnieje (generująca owe uprawnienia), oraz gdy najemca złoży odpowiednie oświadczenie wobec wynajmującego, przeradza się to w konkretne roszczenia, np. w zakresie wypowiedzenia umowy ze skutkiem natychmiastowym, czy obniżenia czynszu wobec wynajmującego. Wynika to wprost z wyroku Sądu Najwyższego w sprawie II CSK 610/12.
Warto wskazać również kiedy w ogóle złożenia oświadczenia wobec wynajmującego spowoduje jakikolwiek skutek prawny. Otóż umowa najmu lokalu, która została zawarta na czas nieoznaczony ma prawo być wypowiedziana w dowolnym momencie z zachowaniem odpowiedniego terminu wypowiedzenia. Okres wypowiedzenia jest ściśle skorelowany z tym jak ustalono płatność czynszu, tj. gdy mówimy o płatnym miesięcznie czynszu wówczas reguluje to art. 688 Kodeksu cywilnego, tj. wypowiedzenie działa na 3 miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego (w takim wypadku umowa najmu rozwiąże się z początkiem czwartego miesiąca).
Zupełnie inaczej wygląda sytuacja, gdy mowa o umowach zawartych na czas oznaczony. Taki stosunek zobowiązaniowy może być wypowiedziany tylko w przypadkach precyzyjnie określonych w umowie najmu lokalu użytkowego lub w przepisach Kodeksu cywilnego. Aby wymienić je, zacząć należy od istnienia wad lokalu, które zagrażają życiu lub zdrowiu: art. 682 k. c. (uruchamia możliwość wypowiedzenia umowy w trybie natychmiastowym bez konieczności zachowania okresu wypowiedzenia). Idąc dalej powodem rozwiązania umowy jest wykraczanie osoby najmującej lokal użytkowy w rażący sposób przeciwko porządkowi domowemu lub czynienie przez swoje niewłaściwe zachowanie korzystania z innych lokali w budynku uciążliwym (art. 685 k. c.), co skutkuje możliwością wypowiedzenia umowy przez wynajmującego w trybie natychmiastowym. Kolejną przesłanką jest zbycie nieruchomości, gdy umowa wciąż trwa, co w sposób oczywisty umożliwia nowemu właścicielowi przedmiotowej nieruchomości wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia.
Wskazać należy również na sytuację, gdy zaistnienie wady w lokalu użytkowym umożliwia złożenie oświadczenia o obniżeniu czynszu. W doktrynie i orzecznictwie uwidoczniły się zasadne wątpliwości, czy możliwym jest żądanie przez najemcę obniżenia czynszu w taki sposób, iż jest ów zwolniony zupełnie z jakiejkolwiek zapłaty (w sytuacji gdy wady lokalu całkowicie uniemożliwiają korzystanie z lokalu). W znacznej przewadze wyroków Sądu wskazują, iż wspominamy już wyżej art. 664 k.c. nie daje najemcy prawa do powstrzymania się w ogóle z zapłatą czynszu. Warto wskazać tu na wyrok tutejszego Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 26 marca 2015 roku, (w sprawie o sygnaturze akt I ACa 958/14). Wskazał on, iż art. 664 k.c. nie stanowi o prawie najemcy do powstrzymania się z zapłatą czynszu, a jedynie przewiduje roszczenia pozwalające w określonych przypadkach na żądanie obniżenia czynszu lub wypowiedzenie najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia.
Jest to jedynie krótkie zakreślenie uprawnień najemcy, które jak widać aby mogły zostać zrealizowane, powinny zostać przeprowadzone w ściśle określonym reżimie. Ważne są tu terminy, sposób złożenia oświadczenia woli, a także sama ocena istotności wady – w każdym z tych problemów a w razie potrzeby także w zakresie reprezentacji przed sądem pomoże radca prawny czy adwokat. Nasza Kancelaria zaprasza do współpracy – przeanalizujemy umowę i stan faktyczny, a w razie konieczności sprowadzimy roszczenie na drogę postępowania sądowego.
Zapraszamy do zapoznania się z innymi publikacjami Kancelarii na naszym blogu:
https://kancelariaborkowski.pl/Blog
r. pr. Karol Tomasz Borkowski
#NIERUCHOMOŚĆ # NAJEM # #NAJEMCA I WYNAJMUJCY # ZAKUP MIESZKANIA # UMOWA PRZEDWSTĘPNA #SPRZEDAŻ MIESZKANIA #PRAWO KONSUMENCKIE #KONSUMENT #UOKIK # REKLAMACJE #RĘKOJMIA # GWARANCJA # ZADOŚĆUCZYNIENIE # ODSZKODOWANIE # ROSZCZENIE # POSTĘPOWANIE SĄDOWE #ANALIZA PRAWNA# ZAKŁAD UBEZPIECZENIOWY # PORADA OD ADWOKAT / RADCA PRAWNY / PRAWNIK